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詳細介紹
想要房產(chǎn)評估，土地評估，資產(chǎn)評估，就找河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司（https://www.guolongzcpg.com/），多名評估師供你選擇，誠信服務(wù)，國隆評估，專業(yè)的評估
聯(lián)系地址：河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路東33號英特大廈12樓01室
聯(lián)系電話：0371-65331901
聯(lián)系手機：13623808186
河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司成立于2004年，營業(yè)地址：河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南經(jīng)三路英特大廈12層1202室，注冊資本為人民幣100萬，經(jīng)營范圍(主營)：地價評估咨詢，房地產(chǎn)評估咨詢，資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，房地產(chǎn)居民代理服務(wù)，企業(yè)管理咨詢；企業(yè)營銷策劃；代理記賬。是經(jīng)河南省國土資源局、河南省住建廳、河南省財政廳批準設(shè)立的專業(yè)從事各類土地評估、房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估咨詢的有限責(zé)任公司。
隨著社會在快速的進步各行各業(yè)都在不斷的進行發(fā)展和修改，我們河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司也是一樣的，為了適應(yīng)市場的需求我們針對于房產(chǎn)評估，資產(chǎn)，土地評估，都在快速的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，下面是河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司針對與房產(chǎn)評估行業(yè)的變化發(fā)現(xiàn)的一些問題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)日益增長，我國現(xiàn)行主要采用常用的房地產(chǎn)估價方法有：市場比較法、成本法、收益法。相對于西方國家而言，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展時間較短，存在著一些比較明顯的制度缺陷，與此同時估價方法也存在著一定的問題，這些問題在一定的程度上限制了估價行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致估價結(jié)果和實際價值產(chǎn)生了一些偏差，以下為現(xiàn)行常用的幾種評估方法存在的問題與不足與改進措施的建議。
一、比較法存在的常見問題
（一）個別因素范圍有待更新
我國的評估相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定，要對交易實例進行交易情況，交易日期和區(qū)域因素和個別的因素來進行合理的修正，并且在相應(yīng)的規(guī)范當(dāng)中詳細的列出了房地產(chǎn)個別修正因素。但是這些法律規(guī)范頒布時間較久，隨著近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多其他方面的因素，例如租約情況、利率上浮、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)等，這些新問題的出現(xiàn)老規(guī)范并沒有給出相應(yīng)的修正方案。比如大家所熟知的房貸利率，對于房產(chǎn)交易而言，低利率是促進市場交易，在正常的供需情況下會引起房產(chǎn)價格的上升，然而在修正價格時并沒有考慮這個因素，這對于房地產(chǎn)的估價而言是會出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。
（二）估價存在波動風(fēng)險
市場比較法一般情況下是將估價對象格與過去成交的交易實例格進行比較，但是在估價時點以前的交易實例也僅僅能夠代表過去市場上的價格，過去的市場成交價格對現(xiàn)在和未來的房地產(chǎn)交易有一定的指導(dǎo)作用，但是并不能體現(xiàn)出市場未來的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過時間推移和政策因素，房地產(chǎn)的估價也存在較大差異，另一方面就是房地產(chǎn)目前作為一個商品交易對象，價格隨著供求變化而變化，對于這一點來說估價并不十分準確。目前我國的房地產(chǎn)存在著比較嚴重的脫節(jié)情況，一手房的價格和二手房的價格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價格會相對高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價和租金脫節(jié)，相對于國際公認的租售比警戒線，我國的租售比要低的多，這樣也會使得房地產(chǎn)市場供求失衡，存在嚴重的“泡沫”。這個問題也引起了房地產(chǎn)專家的廣泛討論。結(jié)合多種因素來看市場比較的方法并不合理，所以格實際上不是長久穩(wěn)定的價格，這種價格在實際上存在較大的波動風(fēng)險。針對這類風(fēng)險是目前很難進行相應(yīng)有效的評估，如果估價師對象類似實例較長時間內(nèi)未產(chǎn)生交易，這時就更加需要仔細的考慮一下未來市場可能發(fā)生的一些情況。
二、成本法存在的問題
成本法作為三大估價方法之一，現(xiàn)今廣泛運用于評估實務(wù)中，隨著所接觸的評估項目的數(shù)量及復(fù)雜程度的增加，成本法中會出現(xiàn)相應(yīng)的系列問題。
（一）折舊的計算未體現(xiàn)
隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，尤其是**城市或者發(fā)達城市，隨著二手房的數(shù)量在持續(xù)增加中，相關(guān)的評估物業(yè)時，運用成本法時往往容易遺漏對各類折舊的考慮，例如經(jīng)濟、功能、物質(zhì)等折舊的計算，往往這些方面的折舊對估值會產(chǎn)生一定的影響，這會使得評估價格的準確性有所下降。
（二）方法使用前提的局限性
眾所周知，成本法的使用是以市場長期均衡為假設(shè)的，在房地產(chǎn)市場在長期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運用。因為很多時候房地產(chǎn)市場變化快且并未達到均衡，此時房地產(chǎn)的價值與其成本往往由供求關(guān)系而決定，例如處于房產(chǎn)投機時期，房地產(chǎn)格大大高于成本，此時的評估價值也是不準確的。
（三）未考慮****用途的情況
成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術(shù)思路下往往沒有考慮其****使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒有和產(chǎn)權(quán)證或者其規(guī)劃用途保持。例如現(xiàn)在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進行運營，房地產(chǎn)在新的使用狀況下有可能其市場價格大大高于成本法的測算結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)評估的實務(wù)情況，此時僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來考慮則對價值的評估會有一定的局限。
（四）忽略無形價值的影響
房地產(chǎn)的價值不僅僅包括實物價值而且還有其無形價值。很多時候，我們在運用成本法評估房地產(chǎn)價格時，很多時候僅僅只考慮了其開發(fā)成本，管理成本，財務(wù)成本等等，認為這些成本簡單相加就構(gòu)成了其價值。其實不然，這些成本的累加僅僅是構(gòu)成了其有形價值，而忽略了其無形價值部分的影響，以新興城市深圳為例，一方面深圳自然資源豐富，有大量山、海、湖，景觀資源，這些無形價值對房地產(chǎn)價格的影響有可能是巨大的，另一方面，學(xué)位在深圳極其稀缺，尤其是好的教育資源，人們對高品質(zhì)的學(xué)位房趨之若鶩，相關(guān)物業(yè)的房價也水漲船高。如若沒對這方面無形價值進行合理的考量。估價結(jié)果將會和其他估價方法的評估價格產(chǎn)生巨大差異。 因此忽略無形價值的影響將對評估價格產(chǎn)生誤差。
三、收益法存在的問題
（一）估價人員對各類收益、資本化率的確定困難
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段估價人員的水平和經(jīng)驗很多時候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師的人數(shù)也是缺少的。對收益的內(nèi)涵把握不夠準確，例如租金的內(nèi)涵，應(yīng)該剔除的運營費用部分未剔除，導(dǎo)致凈收益的測算不準確。對市場的熟悉了解程度不夠，相關(guān)政策，通貨膨脹，銀行利率的波動的把握不準。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準確，從而導(dǎo)致**終估價結(jié)果有較大誤差。這種情況下，對估價人員的技術(shù)水平有著較高的要求。
（二）收益年限的確認與規(guī)范的沖突
在我國，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對一般情況而言，影響其實不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史**問題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢必會大于土地使用年限，這時參考房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范，建筑物的價值有可能就會大打折扣。這樣一來對整個房地產(chǎn)的價值而言就存在著不符合客觀現(xiàn)實價值的情況，收益年限的確認就會使得評估價值產(chǎn)生一定的影響。
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隨著社會在快速的進步各行各業(yè)都在不斷的進行發(fā)展和修改，我們河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司也是一樣的，為了適應(yīng)市場的需求我們針對于房產(chǎn)評估，資產(chǎn)，土地評估，都在快速的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，下面是河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司針對與房產(chǎn)評估行業(yè)的變化發(fā)現(xiàn)的一些問題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)日益增長，我國現(xiàn)行主要采用常用的房地產(chǎn)估價方法有：市場比較法、成本法、收益法。相對于西方國家而言，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展時間較短，存在著一些比較明顯的制度缺陷，與此同時估價方法也存在著一定的問題，這些問題在一定的程度上限制了估價行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致估價結(jié)果和實際價值產(chǎn)生了一些偏差，以下為現(xiàn)行常用的幾種評估方法存在的問題與不足與改進措施的建議。
一、比較法存在的常見問題
（一）個別因素范圍有待更新
我國的評估相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定，要對交易實例進行交易情況，交易日期和區(qū)域因素和個別的因素來進行合理的修正，并且在相應(yīng)的規(guī)范當(dāng)中詳細的列出了房地產(chǎn)個別修正因素。但是這些法律規(guī)范頒布時間較久，隨著近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多其他方面的因素，例如租約情況、利率上浮、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)等，這些新問題的出現(xiàn)老規(guī)范并沒有給出相應(yīng)的修正方案。比如大家所熟知的房貸利率，對于房產(chǎn)交易而言，低利率是促進市場交易，在正常的供需情況下會引起房產(chǎn)價格的上升，然而在修正價格時并沒有考慮這個因素，這對于房地產(chǎn)的估價而言是會出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。
（二）估價存在波動風(fēng)險
市場比較法一般情況下是將估價對象格與過去成交的交易實例格進行比較，但是在估價時點以前的交易實例也僅僅能夠代表過去市場上的價格，過去的市場成交價格對現(xiàn)在和未來的房地產(chǎn)交易有一定的指導(dǎo)作用，但是并不能體現(xiàn)出市場未來的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過時間推移和政策因素，房地產(chǎn)的估價也存在較大差異，另一方面就是房地產(chǎn)目前作為一個商品交易對象，價格隨著供求變化而變化，對于這一點來說估價并不十分準確。目前我國的房地產(chǎn)存在著比較嚴重的脫節(jié)情況，一手房的價格和二手房的價格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價格會相對高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價和租金脫節(jié)，相對于國際公認的租售比警戒線，我國的租售比要低的多，這樣也會使得房地產(chǎn)市場供求失衡，存在嚴重的“泡沫”。這個問題也引起了房地產(chǎn)專家的廣泛討論。結(jié)合多種因素來看市場比較的方法并不合理，所以格實際上不是長久穩(wěn)定的價格，這種價格在實際上存在較大的波動風(fēng)險。針對這類風(fēng)險是目前很難進行相應(yīng)有效的評估，如果估價師對象類似實例較長時間內(nèi)未產(chǎn)生交易，這時就更加需要仔細的考慮一下未來市場可能發(fā)生的一些情況。
二、成本法存在的問題
成本法作為三大估價方法之一，現(xiàn)今廣泛運用于評估實務(wù)中，隨著所接觸的評估項目的數(shù)量及復(fù)雜程度的增加，成本法中會出現(xiàn)相應(yīng)的系列問題。
（一）折舊的計算未體現(xiàn)
隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，尤其是**城市或者發(fā)達城市，隨著二手房的數(shù)量在持續(xù)增加中，相關(guān)的評估物業(yè)時，運用成本法時往往容易遺漏對各類折舊的考慮，例如經(jīng)濟、功能、物質(zhì)等折舊的計算，往往這些方面的折舊對估值會產(chǎn)生一定的影響，這會使得評估價格的準確性有所下降。
（二）方法使用前提的局限性
眾所周知，成本法的使用是以市場長期均衡為假設(shè)的，在房地產(chǎn)市場在長期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運用。因為很多時候房地產(chǎn)市場變化快且并未達到均衡，此時房地產(chǎn)的價值與其成本往往由供求關(guān)系而決定，例如處于房產(chǎn)投機時期，房地產(chǎn)格大大高于成本，此時的評估價值也是不準確的。
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成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術(shù)思路下往往沒有考慮其****使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒有和產(chǎn)權(quán)證或者其規(guī)劃用途保持。例如現(xiàn)在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進行運營，房地產(chǎn)在新的使用狀況下有可能其市場價格大大高于成本法的測算結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)評估的實務(wù)情況，此時僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來考慮則對價值的評估會有一定的局限。
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三、收益法存在的問題
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隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段估價人員的水平和經(jīng)驗很多時候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師的人數(shù)也是缺少的。對收益的內(nèi)涵把握不夠準確，例如租金的內(nèi)涵，應(yīng)該剔除的運營費用部分未剔除，導(dǎo)致凈收益的測算不準確。對市場的熟悉了解程度不夠，相關(guān)政策，通貨膨脹，銀行利率的波動的把握不準。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準確，從而導(dǎo)致**終估價結(jié)果有較大誤差。這種情況下，對估價人員的技術(shù)水平有著較高的要求。
（二）收益年限的確認與規(guī)范的沖突
在我國，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對一般情況而言，影響其實不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史**問題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢必會大于土地使用年限，這時參考房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范，建筑物的價值有可能就會大打折扣。這樣一來對整個房地產(chǎn)的價值而言就存在著不符合客觀現(xiàn)實價值的情況，收益年限的確認就會使得評估價值產(chǎn)生一定的影響。
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